O mercado imobiliário no Rio Grande do Sul está vivenciando um momento de grandes oportunidades. Quem revela é o sócio-diretor de Locações da Bridge Imóveis, empresa com sede em Porto Alegre, Davi Ribeiro Dorneles. Em entrevista ao Portal Letteris, o executivo relata que, atualmente, a cada 10 imóveis à venda, somente 2,5 estão disponíveis para aluguel, o que representa um grande potencial de crescimento.
Além disso, Dorneles destaca a tendência de as pessoas procurarem imóveis próximos ao trabalho e à escola dos filhos, bem como a dificuldade das imobiliárias em encontrar imóveis disponíveis para locação e lidar com a inadimplência.
Formado em Administração de Empresas, Davi iniciou sua carreira no mercado imobiliário em 2010, quando fundou um portal imobiliário. Em 2011, ingressou como corretor de imóveis e atuou nessa área por cinco anos, adquirindo vasta experiência em vendas e locações.
Em 2016, Davi teve a oportunidade de trabalhar em uma multinacional do ramo de seguros de vida, onde adquiriu ainda mais conhecimento sobre o mercado e suas tendências. Após dois anos na multinacional, retornou para o setor imobiliário e assumiu a Diretoria de Locações da Bridge Imóveis, sendo responsável por liderar uma equipe de corretores e por gerenciar as atividades relacionadas à locação de imóveis.
Com um perfil proativo e inovador, Davi está sempre em busca de novas estratégias e soluções para atender às demandas do mercado imobiliário e garantir a satisfação dos clientes da Bridge Imóveis, conforme revela na entrevista a seguir.
Letteris – Como você avalia a situação atual do mercado imobiliário de locação no Rio Grande do Sul?
Davi Dorneles – Acredito que estamos vivenciando um momento extremamente oportuno para o mercado de locação. Hoje, a cada 10 imóveis à venda somente 2,5 imóveis estão disponíveis para aluguel. Se formos comparar com mercados mais maduros, tais como o norte-americano, o alemão, ou até mesmo o mexicano, essa relação gira em torno de 40% ou mais. O potencial de alta do mercado é gigante, e o País vem caminhando cada vez mais rumo ao crescimento na procura por imóveis alugados.
Atualmente, observamos grandes construtoras olhando para o mercado de locação, tais como a Melnick aqui em Porto Alegre com o seu projeto de locação reversível, e até mesmo a MRV, com sua startup LUGGO, que já recebeu um aporte bilionário e, inclusive, já disponibiliza um fundo imobiliário LUGG11. Ou seja, o mercado já percebeu que existe um potencial financeiro gigantesco a ser explorado no mercado de locação e sem dúvida nos próximos anos veremos grandes manobras imobiliárias voltadas para esse cliente potencial.
Letteris – Existem tendências ou desafios específicos o mercado em Porto Alegre?
Davi Dorneles – Uma tendência que venho observando é a questão de morar perto do trabalho ou da escola dos filhos. As pessoas não conseguem mais criar rotinas que necessitem ficar uma hora, uma hora e meia dentro de um carro no trânsito para ir trabalhar ou deixar os filhos na escola. Recebemos com frequência demanda de pessoas que estão alugando suas casas, para conseguir alugar outro imóvel que fique mais próximo das suas rotinas.
Por outro lado, a escassez de imóveis disponíveis para aluguel vem criando verdadeiros empecilhos; se por um lado temos vários potenciais clientes dispostos a alugar, por outro temos uma oferta disponível relativamente baixa, principalmente se compararmos com o número de imóveis disponíveis para venda na mesma região.
Outro grande desafio que as imobiliárias vêm enfrentado, talvez o maior desafio atualmente, seja a questão da inadimplência. O mercado de uma forma geral viveu um momento muito positivo, com inadimplência baixíssima. Entretanto, nesse momento percebemos uma elevação da taxa de inadimplência e um cadastro de renda mais ajustado. O departamento de análise precisa ser bem mais criterioso e realmente prestar atenção em todos os detalhes documentais para trazer a maior garantia financeira possível, sabendo negar cadastros que são relativamente frágeis.
Letteris – Como a Imóveis Bridge está se adaptando às mudanças no mercado imobiliário de locação?
Davi Dorneles – Atualmente, estamos investindo muito na parte de aplicativos que facilitem o processo de locação e que tornem os processos mais rápidos, dinâmicos e principalmente, que facilitem o tempo entre proposta e assinatura de contrato.
Na Bridge, praticamente todos os contratos são assinados por assinatura digital, uma melhoria proporcionada pela pandemia. Outra mudança que podemos perceber são as visitas à distância, em que o corretor vai ao imóvel e faz uma chamada de vídeo com o proponente. Temos fechados bastante imóveis dessa forma, principalmente com clientes que vêm de outros estados.
Letteris – Quais são as estratégias utilizadas para atrair e reter inquilinos?
Davi Dorneles – Aqui na Bridge desenvolvemos um trabalho bem dirigido nos bairros foco, com imóveis de médio e alto padrão. Buscamos desenvolver um modelo de negócio mais boutique, mais humanizado, porque entendemos que o cliente ainda é muito carente de informação e atenção. Acreditamos muito no trabalho consultivo, em que o corretor “pega o cliente pela mão”, auxiliando na busca pelo melhor imóvel disponível, dentro das necessidades do inquilino. Diferente da maioria das imobiliárias, em que o potencial cliente pega as chaves e visita o imóvel sozinho, aqui na Bridge todas as visitas são acompanhadas por um profissional que abre e apresenta o imóvel, o bairro, as características da locação, bem como auxilia o cliente nas formas de garantia disponíveis e a documentação necessária para alugar o imóvel. Isso torna o nosso processo muito mais ágil e assertivo, pois o cliente já é filtrado e direcionado por um profissional no início do processo.
Letteris – Como o aumento dos preços dos imóveis tem impactado o mercado de locação?
Davi Dorneles – Estamos observando uma demanda crescente na procura por aluguéis impulsionada por dois principais fatores: a alta dos preços dos imóveis e a taxa Selic, que vem mantendo os juros bem esticados. Esses dois fatores combinados têm gerado um aumento da demanda por imóveis de aluguel e trazido novos perfis de clientes para dentro do mercado de locação. Um perfil que estamos percebendo crescimento de demanda é o de clientes muito capitalizados, e que vem dando preferência por alugar um imóvel e manter o dinheiro de aquisição aplicado, rendendo juros superiores ao custo do aluguel. Normalmente esse cliente busca imóveis de altíssimo padrão, em localizações mais tradicionais da cidade.
Letteris – Existe alguma região específica de Porto Alegre em que você vê uma demanda maior por imóveis para locação?
Davi Dorneles – Quando paramos para analisar as pesquisas por locação, conseguimos perceber que existem ciclos dentro do mercado, de acordo com o perfil de busca. Dentre esses ciclos, venho observando uma demanda crescente na região da Tarso Dutra, e bairros como Bela Vista e Auxiliadora em épocas de transição empresarial. E em época de vestibular e exames de residência médica, conseguimos observar alta demanda por bairros e empreendimentos próximos às faculdades e hospitais.
Letteris – Quais são as principais características que os inquilinos estão procurando nos imóveis atualmente?
Davi Dorneles – Recebemos muita demanda de inquilinos interessados em imóveis totalmente mobiliados e preferencialmente em empreendimentos com infraestrutura completa. Podemos observar que uma grande fatia das pesquisas busca por imóveis novos, com plantas de dois dormitórios e metragens entre 70-90m².
Letteris – Existe alguma tendência emergente que você tem observado?
Davi Dorneles – Tenho observado uma crescente demanda no perfil “novos singles”; que são pessoas entre 50 e 60 anos, com filhos já criados, que se separaram no meio do percurso; ou que optaram por seguir uma vida sozinhos, e que disponibilizam um alto poder aquisitivo. Esse perfil vem crescendo bastante dentro do mercado. Muitos deles realizando a venda de imóveis maiores, se capitalizando, e optando por morar em imóveis menores, mais funcionais, e que disponibilizem mais recursos de infraestrutura, em localizações nobres e próximo às rotinas diárias.
Letteris – Quais são as políticas da empresa em relação a reparos e manutenção, bem como o relacionamento com os proprietários e inquilinos?
Davi Dorneles – Sem dúvida essa é uma das questões mais desafiadoras do processo de locação: reparos, manutenção e desocupação; principalmente porque toca no bolso de uma das partes. Atualmente, investimos muito no processo de vistoria inicial e final, com laudos bem detalhados, justamente para proteger as partes, além de promover uma cláusula contratual bem elaborada, que aponta as responsabilidades básicas de cada um dentro do negócio, ou seja, inquilinos e proprietários, de uma forma geral, sabem previamente como será o andamento dos processos quando essas situações ocorrerem. Mesmo assim, costumamos com frequência buscar orientação jurídica para posicionar as partes e auxiliá-los da melhor forma possível.
Letteris – Com a pandemia, qual foi o impacto no mercado de locação de imóveis? E como a Imóveis Bridge lidou com essa situação?
Davi Dorneles – O período de pandemia foi um momento bem desafiador, tivemos que desenvolver habilidades de negociação no time de atendimento, principalmente porque muitos inquilinos estavam solicitando redução de aluguel. Tivemos que ter a capacidade de entender as necessidades financeiras das partes, para buscar, de forma amigável, um valor que atendesse aos dois lados, inquilinos e proprietários. Acredito que fizemos um excelente trabalho, pois mesmo no período pandêmico perdemos poucos contratos de locação, e seguimos crescendo a carteira de imóveis alugados. Mesmo com diversos obstáculos criados pelo novo cenário mundial, para Bridge foi um momento de muitas oportunidades de crescimento. Conseguimos ampliar significativamente o número de imóveis disponíveis em carteira, qualificar o time comercial para ser mais assertivo com os potenciais clientes e melhoramos os processos internos. Esses fatores nos proporcionaram um crescimento bem significativo quando o mercado retomou as atividades de forma plena.
